1.Объединение земельных участков
Межевой план по объединению земельных участков
Описание процесса работ:
Для подготовки межевого плана необходимы выписки из ЕГРН на объединяемые участки (могут быть получены ООО «Контур-1»). Подготавливается согласие на объединение участков, которое подписывает собственник земельных участков, после этого готовится межевой план. Межевой план сдается собственником (директором или представителем на основании нотариальной доверенности) в МФЦ, в кадастре создается объединенный участок с новым кадастровым номером.
Возможные проблемы:
объединить можно земельные участки:
— у которых отсутствую пересечения границ с другими участками (в том числе и друг с другом);
— которые плотно (без разрывов) соприкасаются;
— с одинаковыми категориями земель и видом разрешенного использования.
Если имеет место пересечение границ или разрыв между участками, то вначале необходимо уточнить границы объединяемых участков, см. «Уточнение границ земельных участков
2.Раздел земельных участков
Межевой план по образованию земельных участков путем раздела
Описание процесса работ:
Для подготовки межевого плана необходима выписка из ЕГРН на разделяемый участок (может быть получена ООО «Контур-1»).
В том случае, если известно как должна проходить граница раздела, межевой план подготавливается без выезда на участок (это дешевле). Если необходимо понять, как будет проходить граница раздела, то на участок выезжают специалисты ООО «Контур-1» для измерений.
После этого подготавливается согласие на раздел земельного участка, которое подписывает собственник, и формируется межевой план, который сдается собственником (директором или представителем на основании нотариальной доверенности) в МФЦ, в кадастре создаются образованные участки с новыми кадастровыми номерами.
Возможные проблемы:
Разделить можно земельный участок, у которого отсутствую пересечения границ с другими участками. Если имеет место пересечение границ, то вначале необходимо уточнить границы разделяемого участка, см. «Уточнение границ земельных участков»
Образуемые земельные участки должны быть по площади не меньше установленных минимальных размеров участков для данного вида разрешенного использования.
3.Формирование земельных участков
Результат работ:
на 1 этапе работ – схема расположения земельного участка на кадастровой карте территории
на 2 этапе работ — межевой план по постановке на кадастровый учет земельного участка
Описание процесса работ:
Формирование земельных участков производится в два этапа. На первом этапе производится выезд геодезистов на участок для измерения и подготавливается схема расположения земельных участков на кадастровой карте территории, которая передается в местную администрацию через МФЦ. Администрация выпускает постановление об утверждении схемы. Земельные участки передаются в аренду или в собственность (только в случаях установленных законодательством). Земельные участки, переданные в аренду, в дальнейшем возможно выкупить по льготной цене.
На втором этапе подготавливается межевой план по постановке на кадастровый учет земельного участка, который сдается МФЦ.
Возможные проблемы:
До утверждения схемы расположения земельного участка местной администрацией, материалы передаются на согласование в областную администрацию, это увеличивает сроки принятия решения.
Возможен отказ в предоставлении земельного участка, в том числе, если участок попадет в зоны проектируемого строительства дорог или иных объектов.
4.Уточнение границ земельных участков
Результат работ:
Межевой план по уточнению границ земельного участка
Описание процесса работ:
В том случае, если у участка отсутствует кадастровый номер, то необходимо в первую очередь обратиться в Росреестр о присвоении кадастрового номера земельному участку.
Уточнение границ земельного участка начинается с выезда специалистов и геодезической съемки земельного участка. На основании съемки и данных Единого государственного реестра недвижимости составляется «Акт согласования границ», который необходимо подписать у смежных землепользователей (по участкам, данные о которых уже внесены в ЕГРН, подписывать у смежников не надо). На основании подписанного акта согласования границ формируется межевой план, который сдается собственником в МФЦ.
Возможные проблемы:
При геодезической съемке земельного участка может выясниться, что фактические границы смежных земельных участков не соответствуют данным кадастра, в этом случае необходимо исправление сведений о смежных участках в кадастре (потребуется согласие владельцев смежных участков или в судебном порядке).
При геодезической съемке земельного участка может также выясниться, что фактическая площадь земельного участка отличается от площади, указанной в правоустанавливающих документах. Необходимо учитывать, что Администрация городского округа Люберцы не подписывает Акт согласования границ при увеличении площади более чем на 10 кв.м. Излишки предлагают выкупать собственнику, см. «Формирование земельных участков».
5.Перераспределение земельных участков
Результат работ:
Межевой план по перераспределению земельных участков
Описание процесса работ:
Для подготовки межевого плана необходимы выписки из ЕГРН на перераспределяемые участки (могут быть получены ООО «Контур-1»). Подготавливается согласия на перераспределение участков, которые подписывают собственники земельных участков, после этого готовится межевой план. Межевой план сдается собственниками в МФЦ, в кадастре создаются новые участки с новым измененными границами.
Возможные проблемы:
перераспределить можно земельные участки:
— у которых отсутствую пересечения границ с другими участками (в том числе и друг с другом);
— которые плотно (без разрывов) соприкасаются;
— с одинаковыми категориями земель и видом разрешенного использования.
Если имеет место пересечение границ или разрыв между участками, то вначале необходимо уточнить границы объединяемых участков, см. «Уточнение границ земельных участков»
6.Постановка на кадастровый учет объектов капитального строительства (ОКС)
Результат работ:
Технический план по постановке на кадастровый учет объекта капитального строительства (ОКС)
Описание процесса работ:
Для подготовки технического плана необходима разрешительная документация (разрешение на строительство) и проектная документация (желательно в электронной форме в формате AutoCAD).
На объект выезжают специалисты ООО «Контур-1» для координирования поворотных точек объекта недвижимости и проверки соответствия построенного объекта проекту. После этого подготавливается технический план, который вместе с комплектом документов подается в Министерство строительного комплекса Московской области для ввода в эксплуатацию. После того, как министерством принято решение о вводе в эксплуатацию, технический план в 5-дневный срок в порядке информационного взаимодействия поступает в Росрееестр, который осуществляет постановку объекта на кадастровый учет в 5-дневный срок (на практике сроки дольше).
Возможные проблемы:
Документооборот с Министерством строительного комплекса Московской области производится только электронно, через портал https://uslugi.mosreg.ru/ , подать заявление и все прилагаемые документы в бумажном виде нельзя. Для подачи заявления через портал https://uslugi.mosreg.ru/ необходима соответствующая электронная подпись.
При вводе в эксплуатацию основного объекта недвижимости производится также и ввод в эксплуатацию сетей, снабжающих этот объект. На эти сети тоже нужны технические планы.
7.Формирование частей объектов капитального строительства (ОКС) и земельных участков
Результат работ:
Технический план по учету изменений объекта капитального строительства или межевой план по учету изменений земельного участка.
Описание процесса работ:
Для подготовки технического (межевого) плана необходим договор аренды, подписанный обеими сторонами, так как он сканируется и включается в состав технического (межевого) плана.
Для технического плана потребуется поэтажный план (из технического паспорта или проекта) с перечнем помещений, которые передаются а аренду. Для межевого плана нужен выезд на объект для определения границ участка, передаваемого в аренду.
На основании этих данных формируется диск с файлом, который передается Заказчику, а Заказчик передает его в свою очередь в МФЦ для регистрации договора аренды.
Возможные проблемы:
Площади формируемых частей должны совпадать с площадями, указанными в договоре аренды, иначе возможен отказ в регистрации со стороны Росреестра.
8.Топографическая съемка земельных участков
Топографическая съемка и кадастровая съемка – это два различных вида работ. При топографической съемке производится сплошная съемка земельного участка, рельефа, дорожек, объектов благоустройства, определяются не только координаты, но и высоты точек. При кадастровой съемке упор делается на границы земельного участка и на объекты недвижимости, определяются только координаты точек.
Результат работ:
Отчет об инженерно-геодезических изысканиях в 2-х (как правило) экз. в бумажном виде и диск с планом топографической съемки в формате AutoCAD.
Описание процесса работ:
На земельный участок Заказчика выезжают специалисты для топографической съемки. После этого вычерчивается план топографической съемки, план распечатывается и передается в согласующие службы, которые наносят свои коммуникации или ставят штамп об отсутствии коммуникации. Нанесенные коммуникации переносятся в электронный вид и формируется отчет об изысканиях.
Возможные проблемы:
При наличии глубокого снежного покрова топографическая съемка получается некачественной, детали рельефа и люки подземных коммуникаций не видно под снегом. Желательно производить съемку с марта по ноябрь.
Подземные коммуникации наносятся эксплуатирующими службами на распечатанные экземпляры топосъемки. За полноту и правильность нанесения коммуникаций отвечают эти организации. ООО «Контур-1» несет ответственность за правильность переноса этих коммуникаций с бумажных листов в электронный вид.
9.Вынос межевых знаков (восстановление границ)
Результат работ:
Установленные в поворотных точках участка межевые знаки и акт выноса в натуру, один экземпляр которого передается Заказчику, а второй хранится в ООО «Контур-1».
Описание процесса работ:
Для выноса необходима выписка из ЕГРН с каталогом координат (может быть получена ООО «Контур-1»). Вынос межевых знаков производится только на основании официальных координат, включенных в Единый государственный реестр недвижимости.
Точки закрепляются кольями или металлическими прутьями (предоставляет заказчик). Если точка находится на асфальтовом покрытии, забивается металлический дюбель.
После выполнения работ заказчику выдается акт выноса в натуру межевых знаков, в котором указывается какие точки были вынесены и метод закрепления (штырь, дюбель или др.) Второй экземпляр акта хранится в ООО «Контур-1».
Срок выполнения работ 2-3 дня.
Возможные проблемы:
В соответствии с законодательством РФ, границы участка не обязательно проходят по забору. Возможны случаи, когда забор Заказчика находится на территории соседа или обратная ситуация (в том числе и из-за ошибок измерения). Споры по границам земельных участков решаются в судебном порядке.
10. Санитарно-защитные и охранные зоны
Постановление Правительства РФ №222 от 03.03.2018 г. обязало предприятия в течение одного года с момента вступления в силу данного постановления провести исследования атмосферного воздуха, уровней физического и биологического воздействия на атмосферный воздух за контуром объекта и представить в Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека заявление об установлении санитарно-защитной зоны.
Охранные зоны устанавливаются в отношении линейных объектов. Охранные зоны позволяют обезопасить эти объекты и предотвратить строительство вблизи них.
Ширина охранной зоны по каждому виду подземных коммуникаций регулируется соответствующими постановлениями Правительства РФ.
Результат работ:
Схема расположения границ зоны с особыми условиями использования территории.
Карта (плана) санитарно-защитной (охранной) зоны в формате XML.
Описание процесса работ:
Санитарно-защитные зоны утверждаются органом Санэпиднадзора на основании проекта установления санитарно-защитной зоны. ООО «Контур-1» подготавливает схему расположения границ санитарно-защитной зоны с координатами поворотных точек для проекта. Для внесения зоны в Единый государственный реестр недвижимости подготавливается карта (плана) санитарно-защитной зоны в формате XML.
Охранные зоны утверждаются Местной администрацией на основании заявления собственника подземной коммуникации. ООО «Контур-1» подготавливает схему расположения границ охранной зоны с координатами поворотных точек для принятия постановления. Для внесения зоны в Единый государственный реестр недвижимости подготавливается карта (плана) охранной зоны в формате XML.
Возможные проблемы:
Законодательная база в отношении охранных и санитарно-защитных зон не сформирована достаточным образом. Механизм взаимодействия между Заказчиком, в пользу которого устанавливаются зоны, и госорганами не полностью отработан.